Kernaspekte des Wohnungsrechts.

Das Gesetz zum Recht auf Wohnraum ist das erste Gesetz, das das verfassungsmäßige Recht auf menschenwürdigen und angemessenen Wohnraum in Spanien festlegt. Es wurde am 27. April 2023 vom Kongress genehmigt und steht zur Bearbeitung im Senat an. Ihr Ziel ist es, den Zugang zu Wohnraum zu erschwinglichen Preisen zu fördern, schutzbedürftige Gruppen zu schützen und Immobilienspekulation zu bekämpfen. In diesem Beitrag erläutern wir die wichtigsten Aspekte dieses Gesetzes und welche Auswirkungen es auf Vermieter und Mieter hat.

Förderung des öffentlichen Wohnungsbaus

Eines der Ziele des Gesetzes besteht darin, das Angebot an Sozialwohnungen zu erhöhen, um deren soziale Funktion zu gewährleisten und deren Verkauf an Investmentfonds zu verhindern. Zu diesem Zweck werden folgende Maßnahmen festgelegt:

• Unbefristete Qualifizierung von geschütztem Wohnraum, um eine Schutzdauer von mindestens 30 Jahren zu gewährleisten.
• Mindestprozentsatz von 50% für Mietwohnungen innerhalb des Reservelandes für geschützten Wohnraum.
• Erhöhung des Anteils der Landreserven für geschützten Wohnraum von 30 auf 40% bei bebaubarem Land und von 10 auf 20% bei nicht konsolidiertem Stadtland.
• Erstellung und Pflege einer Bestandsaufnahme des öffentlichen Wohnungsbestandes.

Diese Maßnahmen basieren auf Artikel 47 der spanischen Verfassung, der das Recht auf angemessenen und angemessenen Wohnraum anerkennt, und auf dem staatlichen Wohnungsbauplan 2021–2025, der die strategischen Leitlinien zur Förderung des öffentlichen Wohnungsbaus festlegt.

Mietpreisgrenzen

Eine weitere Säule des Gesetzes besteht darin, den Mietmarkt zu regulieren, um Spannungs- und Missbrauchssituationen vorzubeugen. Hierzu sind folgende Maßnahmen geplant:

• Steuerliche oder städtebauliche Vorteile für Eigenheime mit reduzierter Miete.
• Deklaration belasteter Wohnungsmarktgebiete für einen verlängerbaren Zeitraum von 3 Jahren, um Mietminderungsmaßnahmen anwenden zu können.
• Maximale jährliche Mieterhöhung von 3% in Verträgen, die im Jahr 2024 in Kraft sind.
• Ab 2025 soll ein neuer Referenzindex zur jährlichen Aktualisierung von Mietverträgen eingeführt werden, um unverhältnismäßige Mietsteigerungen zu vermeiden.
• In als belastet deklarierten Bereichen: Möglichkeit einer außerordentlichen jährlichen Verlängerung für den Mieter nach Vertragsende; Begrenzung der Miete auf die Miete des vorherigen Vertrages; Möglichkeit, die Grenzen der Referenzpreisindexsysteme auch auf Wohnungen anzuwenden, die in den letzten 5 Jahren nicht vermietet wurden.

Diese Maßnahmen basieren auf Artikel 47.2 des Grundstatuts der öffentlichen Bediensteten, der festlegt, dass öffentliche Verwaltungen die notwendigen Bedingungen regeln und fördern, um das Recht auf angemessenen und angemessenen Wohnraum wirksam zu machen, sowie auf Artikel 10.1.b) des Königlichen Gesetzesdekrets 7/2015, in dem festgelegt ist, dass öffentliche Verwaltungen städtische Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausweisen können, wenn außergewöhnliche Umstände eintreten.

Unterstützung für junge Menschen und gefährdete Gruppen

Das Gesetz sieht auch Maßnahmen vor, um jungen Menschen und schutzbedürftigen Gruppen wie älteren Menschen, Angehörigen oder Opfern sexistischer Gewalt den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern. Zu diesen Maßnahmen gehören:

• Verlängerung der gesetzlichen Mindestfrist für eine Räumung wegen Nichtzahlung der Miete auf sechs Monate ab dem Datum der Geltendmachung des Rechtsanspruchs.
• Schaffung des Staatsfonds für das Recht auf Wohnen mit einer anfänglichen Dotierung von 1.000 Millionen Euro zur Finanzierung der öffentlichen Wohnungspolitik.
• Schaffung des Social Rental Bonus mit einer anfänglichen Dotierung von 500 Millionen Euro zur Subventionierung eines Teils der Miete für Menschen mit Einkommen unterhalb des IPREM (Multiple Effects Public Income Indicator).
• Schaffung des Social Purchase Bond mit einer Anfangsdotierung von 300 Millionen Euro, um jungen Menschen unter 35 Jahren mit einem Einkommen von weniger als dem Dreifachen des IPREM den Zugang zu Immobilien zu erleichtern.
• Schaffung des Landesprogramms für das Recht auf angemessenen Wohnraum mit einer anfänglichen Mittelausstattung von 200 Millionen Euro zur Förderung von Maßnahmen zur Verbesserung der Wohn- und Energiebedingungen sowie der Zugänglichkeit und funktionalen Anpassungsfähigkeit, insbesondere in ländlichen oder unbesiedelten Gebieten.

Diese Maßnahmen basieren auf Artikel 9.2 des Königlichen Gesetzesdekrets 7/2015, in dem festgelegt ist, dass die öffentlichen Verwaltungen die wirksame Einhaltung des Verfassungsgrundsatzes sicherstellen, der die öffentlichen Gewalten verpflichtet, die notwendigen Bedingungen zu schaffen, um das Recht auf angemessenen Wohnraum wirksam zu machen. und angemessen, wie sowie in Artikel 50.1.a) desselben Gesetzestextes, der bestimmt, dass öffentliche Verwaltungen spezifische Maßnahmen ergreifen, die darauf abzielen, den am stärksten benachteiligten sozialen Schichten einen wirksamen Zugang zu angemessenem und angemessenem Wohnraum zu erleichtern.

Abschluss

Das Gesetz zum Recht auf Wohnen stellt einen historischen Fortschritt bei der Anerkennung und Gewährleistung des verfassungsmäßigen Rechts auf menschenwürdige und angemessene Wohnraum dar. Ziel der Verordnung ist es, auf die Wohnbedürfnisse der Bürger, insbesondere der am stärksten gefährdeten Gruppen, einzugehen, und zwar durch Maßnahmen, die den Zugang zu Sozialwohnungen erleichtern, die Mietpreise begrenzen und diejenigen finanziell unterstützen, die sie benötigen. Ziel des Gesetzes ist es außerdem, Immobilienspekulation zu bekämpfen und die Rechte und Pflichten von Eigentümern und Mietern zu schützen.

Quellen

: Spanische Verfassung. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1978-31229
: Staatlicher Wohnungsbauplan 2021-2025. https://www.mitma.gob.es/el-ministerio/biblioteca-virtual/vivienda/plan-vivienda
: Grundstatut der öffentlichen Bediensteten. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-7788
: Königliches Gesetzesdekret 7/2015. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11719